Atribuições
A existência legal das pessoas jurídicas de direito privado começa com o registro dos seus atos constitutivos (Estatuto ou Contrato Social) no registro público competente, nos termos do art. 45 do Código Civil de 2002.Com o advento do Código Civil de 2002 estabeleceu-se uma nova classificação das sociedades: empresária e simples. Enquanto a empresária exige atividade econômica organizada e uma escrituração mais complexa e submete-se à lei de falência, a simples não possui atividade empresarial organizada, sendo desenvolvida essencialmente por seus próprios sócios, tem escrituração contábil mais simples e submete-se às regras da insolvência civil.
As sociedades simples (constituídas na forma do art. 997 ao 1.038 do CC-2002), as cooperativas, as associações, as fundações privadas, os partidos políticos e as organizações religiosas são, obrigatoriamente, registrados no Registro Civil das Pessoas Jurídicas (RCPJ) da sede dessas instituições, sob pena de serem consideradas irregulares.
Com exceção das sociedades anônimas e do empresário, também as sociedades simples constituídas em conformidade com um dos tipos societários descritos nos artigos 1.039 a 1.092 do CC-2002 (Sociedade em Nome Coletivo, Sociedade em Comandita Simples ou Sociedade Limitada) podem ser registradas no Registro Civil das Pessoas Jurídicas..
Além de ser exigência legal, o registro das pessoas jurídicas é indispensável para identificar e apontar as responsabilidades entre as pessoas físicas (sócios ou associados) e a pessoa jurídica da qual participam, evitando-se, desta forma, que o patrimônio individual dos sócios ou associados responda pelos atos praticados em nome da pessoa jurídica.
Para o registro de uma associação ou sociedade é necessário:
a) Requerimento do representante legal, com firma reconhecida;
b) Estatuto e ata de fundação, ou contrato social, em duas vias, com visto de advogado;
c) Tratando-se de sociedade, juntar prova da identidade dos sócios (cópias autenticadas da cédula de identidade, CPF, comprovante de residência ou declaração de residência com firma reconhecida).
O Registro de Imóveis exerce importante papel nas relações jurídico-econômicas da sociedade, pois nele encontramos o cadastro de toda propriedade imobiliária, bem como das mudanças ocorridas com o imóvel – como constituição, alteração e extinção de direitos reais (compra e venda, doação, hipoteca, penhora, alienação fiduciária etc.) – ou com seus proprietários (alteração do estado civil, modificação da titularidade etc.), dando publicidade a esses fatos e segurança aos negócios realizados.De acordo com art. 221 da Lei 6.015/73 somente é admitido o registro de:
a) Escrituras Públicas
b) Escritos Particulares, quando autorizados por lei.
c) Atos autênticos oriundos de países estrangeiros
d) Títulos judiciais: formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, cartas de sentença, certidões e mandados extraídos de processos judiciais.Não são registráveis no Registro de Imóveis:
a) Contratos de posse entre particulares
b) Cessão de Direitos Hereditários
c) Testamentos
d) Instrumentos particulares em desacordo com o artigo 108 do Código Civil-2002.A regra jurídica “quem não registra não é dono” tem funções bem mais amplas do que a de provar quem é o proprietário do imóvel, pois ela vai além da relação que existe entre a pessoa e o imóvel, indicando, também, “dono” aquele que possui um crédito ou um direito a alguma pretensão ou preferência que somente se configurará se a relação jurídica estiver formalizada no Registro de Imóveis.
São exemplos destas relações: 1) a individualização das unidades autônomas de um condomínio;
2) o registro da convenção de condomínio para valer contra terceiros (inclusive para fins de protesto das contribuições não pagas por locatário);
3) a prova da fraude contra terceiros ou da fraude à execução, diante da venda do imóvel antes ou durante o processo de execução;
4) o registro das cédulas de crédito, para a constituição e prova dos créditos delas provenientes;
5) o registro do contrato de locação para garantir o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, ou o de continuar a locação na hipótese de venda do imóvel locado;
6) a constituição do direito de garantia, com o registro do contrato;
7) a averbação da construção, demolição ou reconstrução, para fazer prova contra terceiros;
8) os gravames e restrições em imóveis (bem de família, cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade);
9) o registro da existência de ônus sobre safras, tratores, máquinas e equipamentos agrícolas; etc.
Assim, registre sempre o seu título para fazer valer o seu direito – ou seu crédito – contra todos.
O Registro de Títulos e Documentos, regulado na Lei nº 6.015/73, é serviço essencial para autenticidade, segurança e eficácia de atos e negócios jurídicos envolvendo direitos de crédito, garantias reais e direitos de preferência, e, ainda, para fins de fazer prova contra terceiros.Devem ser registrados em Títulos e Documentos:
a) instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;
b) penhor comum sobre coisas móveis;
c) contrato de penhor de animais, não vinculado a cédulas de crédito;
d) contrato de parceria agrícola ou pecuária;
e) mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros;
f) contratos de locação de prédios, sem prejuízo do registro no Registro de Imóveis;
g) documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais;
h) cartas de fiança, em geral, feitas por instrumento particular;
i) contratos de locação de serviços não atribuídos a outras repartições;
j) contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;
k) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal;
l) quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam;Também são registrados em Títulos e Documentos todos os documentos que não tenham acesso à outra atribuição registral (como registro de imóveis e registro civil das pessoas jurídicas)
Facultativamente, qualquer documento poderá ser registrado em Títulos e Documentos, se a finalidade for sua conservação (como ocorrem com projetos, desenhos, mensagens, cartas, receitas).
Tabelionato é atividade regulada pela Lei nº 8.935/94, a cargo de um tabelião, destinada a conferir segurança, autenticidade, publicidade e eficácia dos atos e negócios jurídicos, inter vivos ou pos mortem, bem como autenticar fatos e documentos para diversos fins, inclusive prova judicial.Os atos praticados no tabelionato de notas são a escritura e procuração públicas, a ata notarial, o testamento público, a aprovação de testamento cerrado, a autenticação de cópias, a abertura de firma e o reconhecimento de firmas.
Na lavratura de escrituras, envolvendo imóveis, em regra são necessários:
a) Certidões dos Cartórios Distribuidores da Justiça Estadual e Federal
b) Certidão negativa de interdições, tutela e curatela (se pessoa física)
c) Certidão negativa de Falências e Concordatas (se pessoa jurídica)
d) Documentos de identificação das partes e dos representantes das partes
e) Certidão simplificada da Junta Comercial (para pessoa jurídica)
f) CND do INSS (se pessoa jurídica)
g) Certidão Conjunta de Tributos Federais (se pessoa jurídica)
h) Certidão de quitação do IPTU (se imóvel urbano)
i) Declaração de Quitação com o Condomínio (se imóvel situa-se em Condomínio)
j) CCIR e quitação do ITR dos últimos 05 anos (se imóvel rural)
k) Certidão da propriedade e negativa de ônus reais (do Registro de Imóveis)
l) Recolhimento do Imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD)
m) Certidão negativa da SPU e pagamento do Laudêmio (se imóvel foreiro).Para a autenticação de cópias é necessária a apresentação do original e da respectiva cópia, para que o tabelião certifique que a cópia corresponde fielmente ao original. Não se pode autenticar uma cópia de outra cópia já autenticada.
Para a abertura de firma, que é abertura de um cartão de autógrafo, deverá o interessado comparecer pessoalmente no Cartório, com os originais e cópias (para arquivar no cartório) da Cédula de Identidade e do seu CPF.
O reconhecimento de firma é feito por semelhança ou por autenticidade, a pedido do interessado. Se for POR SEMELHANÇA, haverá o confronto da assinatura lançada no documento com aquela depositada no Cartório. Se for POR AUTENTICIDADE, além do confronto da assinatura, é necessário ainda o comparecimento do signatário no Cartório munido de documento oficial de identidade.
O reconhecimento por autenticidade é exigido principalmente nas transferências de veículo, de telefone, de embarcação e nas autorizações de viagem de menor ao exterior.
Assim, ao realizar negócios jurídicos, sobretudo envolvendo imóveis, procure sempre um tabelião. É muito mais seguro.